- - Przeniesienie własności nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego - Łukasz Ślusarczyk

Document signed onKupujesz dom? Planujesz zamienić mieszkanie? Pamiętaj, by sprawy związane ze zmianą praw własności bezzwłocznie uregulować u notariusza. Jeśli wolisz ryzykować, licz się z tym, że pewnego dnia dawny właściciel może przejąć nieruchomość. Właściwie, jeśli nie podpiszesz aktu notarialnego, to, co uważasz za swoje, nigdy nie przestanie być „czyjeś”.

Odręcznie spisana umowa nie wystarcza. Na potrzebę jej formalnego potwierdzenia wyraźnie wskazuje art. 158 kodeksu cywilnego – jeśli nie dopilnujemy tego obowiązku, przeniesienie praw własności okaże się zwyczajnie nieważne. To nie wszystko. Akt notarialny powinien obejmować zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości oraz rozporządzenie tym prawem.

Jeśli sprawa dotycząca prawa własności nieruchomości stanie się przedmiotem postępowania sądowego, możemy skorzystać z pewnej furtki. Zawieramy wtedy ugodę przed sądem rejonowym, okręgowym lub apelacyjnym czy też sądem polubownym (czyli sądem rozstrzygającym w sprawach majątkowych na podstawie wcześniej zawartej między zainteresowanymi umowy), która będzie podstawą do dokonania odpowiedniego wpisu do księgi wieczystej. 

Przepisy rozwiewają również wątpliwości dotyczące szczególnych przypadków związanych z przenoszeniem prawa własności. Zwykle, jest przecież niemal pewne, że kupujący nieruchomość zdążył za nią zapłacić, mimo zawarcia nieważnej umowy kupna-sprzedaży. Całe szczęście, w podobnej sytuacji można żądać zwrotu pieniędzy (nawet, gdy przy zapłacie wiadomo było o nieważności dokumentu).

Sprawa Andrzeja, który kupił 1-hektarową działkę pod Warszawą z pozoru nie wyglądała na żaden „szczególny przypadek”.  Andrzej podpisał z Marcinem umowę kupna-sprzedaży niezabudowanego gruntu, płacąc ustaloną cenę w wysokości 10 000 złotych. Umowa została sporządzona w dniu 1 stycznia 1985 roku. Kupujący zapomniał tylko o jednym – akcie notarialnym.

Formalności nie pozwoliły jednak o sobie zapomnieć. Gdy Andrzej postanowił wybudować pod Warszawą dom na należącym do Marcina przed 28 laty gruncie, zorientował się, że nie uzyska wpisu do księgi wieczystej. Sąd odmawiał mu wpisu ponieważ posiadał tylko odręcznie spisaną umowę sprzedaży. W ten sposób, po upływie kilkudziesięciu lat od „zakupu” nieruchomości, Andrzej dowiedział się, że nie jest jej prawowitym właścicielem.

Byłoby jednak błędem myśleć, że wszystko stracone. Andrzejowi pozostały dwa rozwiązania. Kwestia podpisania aktu notarialnego z Marcinem wciąż wydawała się otwarta. Ale czy Marcin byłby skłonny zawrzeć umowę sprzedaży działki po dawnej cenie, jeśli po blisko 30 latach jej wartość kilkakrotnie wzrosła? Decyzja zależałaby tylko od jego dobrej woli. Nie zapominajmy, że w prawie istnieje jeszcze instytucja zasiedzenia, oparta na przechodzeniu prawa własności na użytkownika nieruchomości wraz z upływem czasu. Na pierwszy rzut oka, przypadek Andrzeja spełniał wszelkie wymogi, by kwalifikować się do zasiedzenia. Mężczyzna nieprzerwanie posiadał nieruchomość przez przynajmniej dwadzieścia lat, będąc przy tym posiadaczem samoistnym (mając, więc takie same prawa do dysponowania gruntem jak właściciel). Ponadto, jak może się wydawać, wszedł w posiadanie gruntu w dobrej wierze (gdyby kierowała nim zła wola, musiałby odczekać 30 lat). Zatem, stosując przepis o zasiedzeniu, Andrzej mógłby nabyć działkę w drodze zasiedzenia, występując do Sądu z odpowiednim wnioskiem w dniu 1 stycznia 2005 roku.

Uchwałą Sądu Najwyższego odebrał on Andrzejowi tę szansę. Sąd zdecydował, że osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy przeniesienia własności zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze.

W takiej sytuacji, „zakup” ziemi przez Andrzeja potraktujemy jako wejście w jej posiadanie w złej wierze. Andrzej powinien wstrzymać się, więc do 1 stycznia 2015 roku i wtedy złożyć do sądu wniosek o stwierdzenie nabycia prawa własności przez zasiedzenie. Do czasu stwierdzenia zasiedzenia Marcin może w każdej chwili zażądać zwrotu swojej nieruchomości. Jeśli Sąd stwierdziłby jej zasiedzenie przez Andrzeja, ten mógłby dokonać wpisu w księdze wieczystej, by wybudować wymarzony dom.

Jak widać, prawo dotyczące przekazywania własności nieruchomości jest rygorystyczne. Na pewno nie zaszkodzi upewnić się w kancelarii prawniczej czy rzeczy tak kluczowe jak mieszkanie albo dom są należycie zabezpieczone. W razie wątpliwości służymy pomocą.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>