Ustanowienie drogi koniecznej dla nieruchomości bez dostępu do drogi publicznej

private, public road signDojazd do pracy kosztuje zazwyczaj wystarczająco dużo nerwów – co jeśli do codziennej porcji stania w korku dodamy konieczność regularnego nadkładania drogi? Scenariusz zakładający wymuszony objazd jest bardziej realny niż przypuszczasz. Zastanawiasz się dlaczego cena nowo wybudowanego domu na przedmieściach jest tak korzystna? Bardzo prawdopodobne, że pozornie obiecująca inwestycja to worek bez dna. Niewykluczone bowiem, że dostęp do pobliskiej obwodnicy jest regulowany przez sąsiada, który za przejazd przez swoją działkę pobiera opłaty.  Kupując nieruchomość sprawdź, czy posiada ona dostęp do drogi publicznej.

Pozycji właściciela nieruchomości z pozbawionym lub ograniczonym dojazdem do drogi publicznej nie należy uznać jednak za straconą. Nie jesteśmy skazani na łaskę bądź niełaskę sąsiada, przez którego grunt musimy za każdym razem przejeżdżać. Według art. 145 Kodeksu cywilnego możemy dochodzić swoich praw. W naszym interesie leży ustanowienie służebności drogi koniecznej na sąsiedniej nieruchomości (mającej dostęp do drogi). To rodzaj ograniczonego prawa rzeczowego, które umożliwia dysponowanie nieruchomością pod pewnymi warunkami.

Szczęściarzami będą mogli mienić się ci, którzy dojdą do porozumienia z sąsiadem, zawierając z nim umowę spisaną u notariusza. Jeśli porozumienie jest niemożliwe, służebność ustanawia sąd, który przebieg drogi wyznaczy w sposób, jaki uzna za najbardziej odpowiedni. Obciążenia służebnością drogową, może również dokonać użytkownik wieczysty gruntu (choć wygasa ona wraz z wygaśnięciem użytkowania).

Jeśli negocjacje zawiodą i sprawa trafi na salę sądową, będziemy musieli udowodnić, że nasza nieruchomość pozbawiona jest odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Co oznacza w tym kontekście „odpowiedni”? Za każdym razem decydują o tym okoliczności danej sprawy. Nieodpowiedni dostęp do drogi publicznej zakłada nie tylko całkowite odcięcie od możliwości włączenia się do ruchu, ale i każdą przeszkodę w korzystaniu z nieruchomości w pełni (np.: korzystamy tylko z frontowej części domu z wyłączeniem zaplecza). Właściciel powinien mieć pełną swobodę poruszania się autem oraz parkowania i garażowania. Przez nieodpowiedni dostęp do drogi publicznej rozumie się w szczególności sytuację, gdy dotychczasowy dostęp wiąże się z niebezpieczeństwem dla kierowców i pozostałych uczestników ruchu.

Ustanowienia służebności drogi koniecznej nie będziemy mogli oczywiście żądać, gdy sami pozbawiamy się dostępu do drogi publicznej np.: wznosząc na naszej działce budynek, który odetnie nam dostęp do tej drogi.

Wyznaczając drogę konieczną, Sąd kieruje się interesem społeczno-gospodarczym. W praktyce, sprowadza się to od wytyczenia służebności drogi koniecznej w taki sposób, aby uniknąć sporów i konfliktów pomiędzy właścicielami. Sędzia powinien osobiście udać się na miejsce, by zobaczyć nieruchomości, których będzie dotyczyć jego końcowe postanowienie w sprawie. Nie musi jednak tego robić, gdy okoliczności istotne dla wytyczenia drogi koniecznej są niesporne i niewątpliwe lub istnieje inna uzasadniona przyczyna.

Trudno się dziwić, że Sąd dokonuje oględzin nieruchomości – ustanowienie służebności drogi koniecznej jest przecież ingerencją w czyjeś prawo własności, co powinno mieć miejsce tylko w drodze wyjątku. Dlatego też Sąd Najwyższy wskazał, że zasadą powinno być raczej przystosowanie dróg do użytku niż nadużywanie służebności drogi koniecznej. Naturalnie, nie można wymagać takiego przystosowania, gdy niesie ono ze sobą zbyt duże nakłady finansowe.

Załóżmy, że sprawę o uznanie służebności drogi koniecznej wygraliśmy. Przywilej cieszy, ale też wiąże się z pewnymi zobowiązaniami. Naszemu sąsiadowi, przez którego działkę przeprowadzono drogę konieczną przysługuje bowiem wynagrodzenie, nawet jeśli nie poniósł on żadnych szkód w związku ze służebnością. Niekoniecznie zadowoli się jednorazową zapłatą – prawo stanowi, że może być ona okresowa. Uwaga też na koszty związane z wytyczeniem drogi koniecznej – ponosi je osoba, która o przejazd wnosiła.

Wreszcie, trzeba być świadomym faktu, że służebność drogowa nie trwa wiecznie. Jak już wcześniej wspomniano, służebność wygasa wraz z użytkowaniem wieczystym, a także, gdy nie wykonano jej przez dziesięć lat. Zawsze też istnieje możliwość połączenia obu nieruchomości, które staną się własnością jednego właściciela, co skutecznie rozwiąże problem służebności. Okazuje się również, że gdy służebność drogi koniecznej utraciła wszelkie znaczenie dla nieruchomości, na której rzecz została ustanowiona, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać jej zniesienia.