Jak rozwiązać umowę przedwstępną

DismissalW kwietniu Kowalski postanowił sprzedać należący do niego lokal użytkowy. Na umieszczone przez niego ogłoszenie odpowiedział Nowak. Panowie postanowili zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży. Ustalono w niej kiedy nastąpi podpisanie ostatecznej umowy, ile Nowak będzie musiał Kowalskiemu za lokal zapłacić oraz wyrażono zgodę na nieodpłatne użytkowanie lokalu jeszcze przed podpisaniem umowy sprzedaży. Kupujący został jednak zobowiązany do opłacania mediów, z czego się ostatecznie nie wywiązał. Nie wypełnił także innego określonego w umowie przedwstępnej obowiązku. Nowak miał bowiem w miesięcznych ratach płacić Kowalskiemu określoną kwotę liczoną na poczet całkowitej ceny. Zapłacił  tymczasem jedynie część zaliczki. Kowalski załamany tą sytuacją postanowił uwolnić się od postanowień zawartych w umowie przedwstępnej. Czy jednak może coś zrobić, skoro dokument został podpisany?

Sytuacja nie jest bez wyjścia i znaleźć możemy kilka rozwiązań.

Najpierw należy zadać sobie pytanie, czy przewidzieliśmy taką ewentualność w umowie przedwstępnej i określiliśmy warunki odstąpienia od niej. Wówczas należy stosować się do określonych w umowie kroków. Proste! Tego typu postanowienia są niestety często pomijane. Co wtedy?

Pierwszym, najłatwiejszym sposobem, jest rozwiązanie umowy za porozumieniem stron. W tej sytuacji, możemy jednak podejrzewać, że Nowak nie będzie zainteresowany rozwiązaniem umowy, gdyż to nie on, a Kowalski jest stratny.

W takiej sytuacji, wiele zależy od tego, czy w umowie przedwstępnej oprócz zaliczki zastrzeżono również zadatek. Dlaczego? W przypadku umowy wzajemnej, w razie niewywiązania się z zawartych w niej postanowień, np. kiedy jedna ze stron nie płaci za media, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni termin wykonania tego obowiązku, z zastrzeżeniem, iż po jego bezskutecznym upływie ma prawo odstąpić od umowy.  Inaczej sprawa wygląda w przypadku umowy przedwstępnej, która nie jest umową wzajemną. Nie można wówczas skorzystać z tej konstrukcji. Jeżeli jednak przy zawarciu umowy przedwstępnej kupujący (Nowak) dał zadatek (nie zaliczkę), w razie niewykonania przez niego umowy (np. w razie zaniechania płacenia za media), sprzedający (Kowalski) może odstąpić od umowy zatrzymując otrzymany zadatek. W tym celu, Kowalski musiałby złożyć Nowakowi odpowiednie oświadczenie woli na piśmie, wzywając go jednocześnie do wydania lokalu.

Można więc stwierdzić, że zawarcie w umowie informacji o zadatku, jest swojego rodzaju zabezpieczeniem się przed niewykonaniem wszystkich postanowień i nadaniem sobie prawa do odstąpienia od umowy.

O czym to świadczy? O tym, jak ważne przy konstruowaniu umowy przedwstępnej jest dokładne określenie przypadków, w których strony mogą odstąpić od umowy lub rozwiązać ją ze skutkiem natychmiastowym, bądź przynajmniej ile można skorzystać na wcześniejszym zastrzeżeniu zadatku. W przypadku odstąpienia od umowy sprzedający może zachować zadatek, ale powinien zwrócić to co otrzymał tytułem zaliczki. Czemu? Jest to bowiem świadczenie, które stanowi część ustalonej ceny. Gdy nie dojdzie do zawarcia przyrzeczonej umowy, zapłacona na poczet ceny zaliczka podlega zwrotowi, jako świadczenie nienależne. Nie zostaje bowiem wówczas osiągnięty zamierzony cel świadczenia zaliczki (Nowak ostatecznie nie kupił od Kowalskiego lokalu).

Jak więc widać,  nasz sprzedający nie jest w tak tragicznej sytuacji, jak mogłoby się zdawać. To czy uda mu się pomyślnie rozwiązać swój problem zależy od przezorności. Miejmy to na uwadze, gdy i nam przyjdzie skonstruować podobną umowę.

Wiemy, że sporządzanie umów nie jest łatwe. Proszę więc pamiętać, że w razie jakichkolwiek pytań, jesteśmy do Państwa dyspozycji!