Jak rozliczyć nakłady poniesione na nieruchomość wydaną na podstawie umowy przedwstępnej, gdy do sprzedaży nie doszło?

Money savingsW ostatnim wpisie zastanawialiśmy się jak rozwiązać umowę przedwstępną (https://krause-legal.com/jak-rozwiazac-umowe-przedwstepna/). Mieliśmy wówczas do czynienia z Panem Kowalskim, który chciał odstąpić od umowy sprzedaży lokalu użytkowego. Określiliśmy, na jakich zasadach może dojść do jej rozwiązania. Wydawałoby się, że sprawa została zakończona. Nic bardziej mylnego.

Przypomnijmy – w marcu 2012 roku Kowalski zawarł z Nowakiem umowę przedwstępną sprzedaży lokalu użytkowego w formie aktu notarialnego. Panowie uzgodnili cenę sprzedaży, a kupujący dał zadatek i zobowiązał się do uiszczania zaliczki na poczet ceny lokalu w miesięcznych ratach. Zgodnie z umową, Nowak mógł korzystać z lokalu jeszcze przed zawarciem ostatecznej umowy i mógł on czerpać z tego korzyści finansowe. Niestety nie wywiązał się on ze wszystkich określonych w umowie przedwstępnej ustaleń – pomimo tego co postanowiono, Nowak nie płacił za media. Stało się to przyczyną odstąpienia przez Kowalskiego od umowy.

Nowak tłumaczył się, że całe posiadane środki przeznaczył na  generalny remont lokalu i nie miał z czego opłacać mediów oraz uiszczać kolejnych rat zaliczki. Jako że ostatecznie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nie doszło, Nowak chciałby otrzymać zwrot nakładów zainwestowanych w remont lokalu.

Ale czy jest to możliwe, skoro umowa przedwstępna w żaden sposób nie określiła w jaki sposób nakłady te będą później rozliczane? 

Problem ten Nowak może rozwiązać na kilka sposobów.

Najlepiej byłoby, gdyby w umowie określono warunki rozliczenia nakładów. Wiemy już jednak, że o takim postanowieniu zapomniano. Co wtedy? Należy wówczas sięgnąć do Kodeksu Cywilnego i rozliczyć nakłady w oparciu o przepisy o zobowiązaniach.

Jeśli umowa przedwstępna określiła wprost stosunek prawny będący podstawą korzystania w uzgodnionym zakresie z cudzej rzeczy – np. bycie najemcą, wtedy to należy kierować się przepisami regulującymi ten właśnie stosunek prawny (tu  przepisy o najmie).

A co jeśli nawet przepisy regulujące dany rodzaj stosunku zobowiązaniowego nie określają sposobu rozliczenia nakładów pomiędzy stronami?  Pozostaje oprzeć się na przepisach o rozliczaniu nakładów pomiędzy właścicielem rzeczy (Kowalskim), a posiadaczem samoistnym/zależnym (Nowakiem). W naszej sytuacji Nowak jest posiadaczem zależnym w  dobrzej wierze. Dlaczego? Jego posiadanie (korzystanie z lokalu z możliwością pobierania pożytków) jest bowiem zgodne z tytułem prawnym do lokalu, czyli umową przedwstępną. Powołując się na Kodeks Cywilny, Nowak, który opłacił remont lokalu, w przypadku odstąpienia przez sprzedającego od umowy przedwstępnej, nawet jeśli to Nowak zawinił, może zażądać zwrotu poniesionych kosztów, jeżeli koszty te stanowiły nakłady konieczne i nie mają pokrycia w korzyściach uzyskanych z lokalu.

Dla Kowalskiego oznacza to, że nie dość, że nie sprzedał on lokalu, to jeszcze musi Nowakowi zwrócić to, co ten zainwestował w remont. Mało korzystna sytuacja. Stanowi jednak dobrą nauczkę.

Uświadamia jak istotne jest, aby w umowie przedwstępnej strony dokładnie określały, jakich zmian w wydanym kupującemu lokalu może on dokonać, kto będzie ponosić koszty tych nakładów i w jakim przypadku kupujący będzie mógł żądać ich zwrotu lub w jakim przypadku sprzedający będzie mógł żądać przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego. Nie zapominajmy o tym, by oszczędzić sobie stresu i nie stracić pieniędzy!